Споры с застройщиком по ДДУ: что изменилось в правах дольщиков

Правила споров с застройщиками за последние два года заметно поменялись, и многие советы, которые можно найти в интернете, уже устарели. Штраф, который раньше составлял половину присужденной суммы, сократился в десять раз. Неустойку почти два года не начисляли, а с 2026 года начисляют снова. Гарантия на отделку стала короче. Жилищный адвокат в таких делах начинает с того, какие правила применимы к конкретному договору, - от этого зависит, сколько можно взыскать. Разберем, что действует сейчас.

Неустойка за просрочку передачи квартиры

Если застройщик не передал квартиру в срок, дольщик вправе требовать неустойку. Для граждан она рассчитывается в двойном размере от одной трехсотой ставки Банка России за каждый день просрочки.

Но с периодами есть важная оговорка. С 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года действовал мораторий: неустойку за это время не начисляли. С 1 января 2026 года мораторий отменен, и за просрочки после этой даты неустойка начисляется снова в обычном порядке.

Отдельно застройщики получили отсрочку уплаты ранее присужденных санкций до 31 декабря 2026 года. Это значит, что решение суда о взыскании можно получить, но исполнить его раньше этого срока, скорее всего, не получится.

Поэтому расчет неустойки всегда привязывают к конкретным датам: какая часть просрочки пришлась на мораторий, а какая нет.

Штраф: 5 процентов вместо 50

Раньше дольщики взыскивали с застройщика штраф в размере 50 процентов от присужденной суммы по закону о защите прав потребителей. С 1 сентября 2024 года это правило больше не применяется.

Теперь штраф за неисполнение требований дольщика в добровольном порядке составляет 5 процентов от присужденной суммы. Разница существенная: при прочих равных итоговая сумма взыскания заметно меньше, и на это стоит рассчитывать заранее.

Гарантия на отделку и недостатки

Для договоров, заключенных после 1 января 2025 года, гарантийный срок на отделочные работы сократился до одного года с даты подписания передаточного акта, если договор не предусматривает больше. Гарантия на сам объект по-прежнему составляет не менее пяти лет, на инженерное оборудование - не менее трех.

Появилось и ограничение по сумме: при требованиях к качеству общая сумма взыскания с застройщика ограничена процентом от цены договора. Поэтому по недостаткам сейчас важнее не накопить требования, а вовремя их заявить.

Приемка квартиры

Большая часть споров о качестве решается на приемке. Правило простое: не подписывайте передаточный акт, пока не зафиксированы недостатки.

Сначала составляют акт осмотра, где перечисляют все найденные дефекты. Застройщик обязан их устранить. Передаточный акт подписывают после устранения. Если подписать его без замечаний, доказывать потом, что недостаток был изначально, гораздо сложнее.

Для приемки полезно пригласить специалиста: он найдет дефекты, которые не видны неподготовленному человеку, - перекосы, отклонения стен, проблемы с окнами.

Затягивать приемку тоже нельзя. Если дольщик уклоняется от приемки дольше установленного срока, застройщик вправе составить односторонний акт передачи.

Разница в площади

Фактическая площадь квартиры после обмеров нередко отличается от проектной. Что происходит в таком случае, зависит от условий договора: там указывают допустимое отклонение и порядок перерасчета. Условия о площади стоит прочитать до подписания договора, а не после.

Деньги дольщика

Большинство договоров сейчас заключается с расчетами через счета эскроу. Деньги хранятся в банке и передаются застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Если застройщик не достроит дом, деньги вернутся дольщику. Это заметно снизило риск остаться без квартиры и без денег.

Коротко

С 1 сентября 2024 года штраф в спорах с застройщиком составляет 5 процентов вместо 50. Неустойку за просрочку с 22 марта 2024 года по конец 2025 года не начисляли, а с 1 января 2026 года начисляют снова, хотя выплату ранее присужденных санкций отсрочили до конца 2026 года. Гарантия на отделку для новых договоров - один год. И главное: передаточный акт подписывают только после того, как недостатки зафиксированы и устранены.